Покупать-продавать квартиру приходится всего лишь пару-тройку раз за всю жизнь, если же Вы не профессиональный агент по недвижимости или застройщик. Да и что сказать – при нынешних ценах, выбор и покупка собственного жилья порой становится миссией всей жизни. Особенно если вы хотите купить квартиру в Москве, Киеве, Минске или крупном региональном городе. Больше возможностей, как говорится – выше цена. Поэтому купить квартиру сложно и для этого требуется понимание, время и стальные нервы. Какую квартиру выбрать с ограниченным бюджетом: сталинку или новостройку – узнайте из статьи.

Ценовое обоснование
Просматривая сотни объявлений на интернет-доске, выбор кажется огромным. Но стоит лишь более-менее определится с предпочтениями, сразу всплывают финансовые ограничения. Будь-то накопленные годами деньги или кредит, подбор подходящей квартиры загоняет покупателя в финансовый диссонанс: приходится выбирать из лучших вариантов вторичного рынка и квартир новостроек. Элита «вторички» - это сталинки с их неоспоримыми достоинствами: большой квадратурой, высотой потолков, малой численностью соседей, удобным расположением, надежностью и пр. На олимпе жилищного рынка и первичного жилья твердо укрепились квартиры в новостройках: современные планировки + сервис и безопасность, просторная жилплощадь, однородность соседей, гибкое кредитование. Выбор становится неявным при ограниченном бюджете на покупку. В этой статье мы не будем делать акцент на неликвид или сравнение банально дешевых хрущевок «эконом-класса» с «элитными» - там все просто. Рассмотрим выбор среди двух типов квартир среднего дивизиона на основании цены: сталинка (элитная, вторичная недвижимость) или новостройка (стандарт, первичная недвижимость). Не углубляясь в подробный анализ цен, можно выделить годами устоявшиеся тенденции (при примерно одинаковых условиях жилья):
  • стоимость 1 м.кв. сталинки без ремонта в жилом состоянии равна 1 м.кв. не отремонтированной квартиры в новостройке эконом-класса.
  • стоимость 1 м.кв. капитально отремонтированной сталинки без интерьера равна 1 м.кв. не отремонтированной квартиры в новостройке стандарт-класса.
  • стоимость 1 м.кв. капитально отремонтированной сталинки с интерьером равна 1 м.кв. отремонтированной квартиры в новостройке стандарт-класса.
  • стоимость отремонтированной сталинки ниже стоимости отремонтированной квартиры новостроек элит-класса с интерьером или без него.
  • стоимость сталинки с равнозначным ремонтом выше стоимости хрущевки, брежневки, панельки, чешки и др. массовых застроек.
stalinka nedvijimost vybor 1
Эти зависимости позволяют быстро отсеять неподходящие варианты по желанию втягиваться в долгосрочный ремонт и дают примерную оценку ликвидности лет на десять. Также предоставляют ощущение стоимости жилья и капитального ремонта.
Спрос на сталинки и новостройки
Правда в том, что спрос на сталинки довольно стабилен на протяжении уже нескольких десятилетий, о чем свидетельствуют динамика предложений и сделок. В советское время сталинки раздавались партработникам и творческой «элите», поэтому не продавались и были недоступны для покупки. В 90-х это было единственное «элитное» жилье на рынке и сталинки пользовались довольно большим спросом. Сейчас спрос слегка упал по причине застройки кварталов-новостроек. Доля сталинок на современном рынке недвижимости невелика, и, в зависимости от города, составляет от 1% в столицах до 5% на окраинах. В данный момент этот процент несколько ниже динамики строительства новостроек, что создает определенный паритет и затрудняет выбор между сталинкой и новостройкой на основании цены. Спрос на квартиры в сталинских домах (особенно номенклатурных) будет сохраняться стабильным в областных, региональных центрах, в то время как спрос и доля сталинок на рынке недвижимости столицы постепенно снизится из-за конкуренции с новостройками. Что касается новостроек, спрос на них также стабилен и имеет не такой уже и большой прирост. До конца 90-х строительство нового жилья практически не велось, а те дома что строились редко доводились до сдачи в эксплуатацию застройщиками. Повсеместное «кидалово» инвестирующих в строящиеся многоэтажки людей крепко засело в памяти. Масла в огонь подливало и до сих пор добавляет законодательство, работающее против покупателя с деньгами. Поэтому можно с 100% уверенностью сказать, что спрос на новостройки в 90-х был, но с осадком печального опыта судебных тягомотин с застройщиками. В начале 2000-х ситуация начала поправляться благодаря стабилизации политики и экономики. Среди застройщиков выделялись компании с доверием, и спрос на новостройки растет до сих пор. Опыт владельцев квартир в новостроях (от эконом и до элитных многоэтажек) свидетельствует о невысоком качестве строительства и несоблюдении санитарных и строительных норм. На данный момент ситуация с качеством эконом- и стандарт-класса не изменяется, что очевидно и создает неоднозначность спроса и выбора между сталинкой и новостройкой.
stalinka nedvijimost vybor 2
Неоднозначность выбора
Какие риски и критерии возникают у человека, выбирающего между сталинкой и новостройкой с ограниченным бюджетом чуть выше стоимости хрущевки?
Нестабильность и обесценивание денег сильно влияют на строительство нового жилья и только усиливают спрос на квартиры вторичного рынка. Растущие ставки по кредитам не дают воплотить идею покупки квартиры в новостройке. Для среднестатистического покупателя это означает, что денег в кармане не хватает и никогда не будет хватать на покупку новой квартиры. Взор устремляется на вторичный рынок с большим и доступным выбором, где сталинки выглядят лучше хрущевок.
Недоверие к застройщику и низкое качество строительства создает риски, ведь дома строят на десятки лет. Риск конечно можно и нужно развеять или снизить, но надежность построек в эксплуатации вы никак не оцените. Также после года проживания «всплывут» недочеты вентиляции, отопления и раздражающие неприятности. Доказать свою правоту и заставить застройщика исправить досадный брак практически нереально. Эти факты ставят покупателя в тупик: что в старой квартире не знаешь, чего ожидать от ремонта, - что в новой после ремонта. Более надежный выбор – сделать капремонт в сталинке и спать спокойно, чем трепать нервы в конторе застройщика.
Квадратура новостроек слегка превышает сталинки, скорее это достоинство даже спорное. Негативная сторона увеличенной квадратуры новостроек - большие объемы и стоимость работ по капремонту. Ремонт в крупной новостройке эконом-класса обойдется столько же сколько и в менее габаритной сталинке! Стоимость и сроки ремонта квартиры в новострое среднего класса на 20-30% ниже капремонта в сталинке, правда и начальная стоимость квадрата новостроек выше. Эти нюансы усложняют выбор по бюджету на покупку и ремонт – нужно тщательно анализировать каждый вариант. Если вы переезжаете с хрущевки в сталинку – сталинка лучший выбор - она больше. А выбор новостройки может оказаться легко оспоренным после оплаты коммунальных услуг и сервисов.
Ожидание и реальность современного рынка новостроек коварны. Это чистый маркетинг, где застройщики сладко обещают и мало делают. «Новое – это хорошо забытое старое» плюс небольшие заморочки вроде сервисов, кооперативов, доступности кредитов и пр. В действительности стоимость содержания квартиры в новостройке значительно! выше коммунальных платежей по квартире вторичного рынка в т.ч. сталинки. Эта мелочь не огорчит молодежь (где все в кредит), но удручает средневозрастное, более благоразумное поколение. Выбор сталинки предпочтителен, если имеется желание и возможность отремонтировать квартиру «под себя» и через десять лет продать ее без особых потерь в стоимости жилья.
stalinka nedvijimost vybor 4

stalinka nedvijimost vybor 3