Покупая квартиру на рынке вторичной недвижимости возникает вопрос – что лучше новостроя: дореволюционка, сталинка, хрущевка, малосемейка, брежневка, улучшенка, чешка, путинка… Все они различаются годами построек, планировками, площадями, технологиями. Голова идет кругом, анализируя доски объявлений с продажей квартир. Большинство людей пугают проблемы сталинок от незнания, поэтому покупаются квартиры в «новостроях», влезая еще в не менее серьезные передряги. Попробуем вместе развеять мифы и выявить преимущества и недостатки квартир типа "сталинка".
достоинства недостатки проблемы преимущества сталинка

  1. Преимущество – Планировка, большая площадь и соседи.

    При строительстве ампирных сталинок на площади квартир не экономили. Причина – старые «завышенные» (как скажут при Хрущеве) санитарные нормы удельной жилплощади на человека. Нежилая площадь квартиры – коридоры, кухня, туалет, ванная, кладовки – также были большой площади. Сталинки строились для двух категорий населения: для элиты и рабочих, поэтому качество построек и планировок также отличалось. Элитные «номенклатурные» выделяет высота потолков в сталинках от 3 метров. Жилые комнаты и кухня просторнее, санузел раздельный. Планировка сталинок стала элитной после начала сироительства хрущевок и выгодно выделяет сталинки по сравнению с массово строящимися кварталами. Важная особенность планировок сталинских домов – небольшое количество квартир на лестничной площадке – два, три соседа. Архитектура домов в стиле ампир выглядит шикарнее многочисленных многоэтажек и обладает присущими стилю колоннами, арками, лепниной, балконами.

  2. Преимущество – Надежность построек и теплоизоляция.

    Конструкции сталинских домов очень надежные и возводились в строгом соответствии технологии СНиП. Наружные и несущие внутренние стены очень толстые (в 4 кирпича), благодаря чему в сталинках даже зимой тепло. Древесина полов, окон, дверей тщательно высушена и великолепно сохранилась до наших дней. Толстые стены обеспечивают хорошую звукоизоляцию, чего нельзя сказать о межкомнатных перегородках. Согласно стандартов, дома сталинки рассчитаны на срок службы не менее 125 лет, т.е. их демонтаж может начаться не ранее 2060 года. Вполне реально, что при частичной реконструкции архитектурного наследия сталинские дома простоят еще не менее полторы сотни лет.

  3. Преимущество - Удобное расположение в городе.

    Возведение сталинских домов в послевоенных разрушенных районах городах начиналось из центра. Привлекалось много архитекторов из-за границы для планирования и разработки конструкций зданий, архитектурного стиля города в общем. Инфраструктура вновь отстроенных районов была по-европейски хорошо продумана. Именно поэтому сталинки располагаются в центре, рядом с культурными достопримечательностями, административными зданиями, детскими садиками, школами, а ныне и недалеко от супермаркетов, магистральных улиц, парковок. Внутренние дворики, образованные сталинскими домами, просторные и засажены зеленью, часто с дополнительными сарайчиками, в целом – уютно.

  4. Преимущество – Высокая ликвидность после капремонта.

    Спрос на сталинки стабилен уже на протяжении многих десятилетий, это подтвердит вам любой маклер. Состояние сталинок разных годов постройки и состояний конечно различается, порождая большой разброс цен на вторичном рынке. Некоторые сталинки стоят дешевле хрущевок и даже панелек, но сталинки в центре держатся на приличном уровне. Особенно ценятся сталинки с железобетонными перекрытиями, домов поздних годов, «номенклатурного» типа, в центре города. Дешевле всего стоит сталинка с деревянными перекрытиями, «рабочего» типа в нежилом состоянии. Но самое удивительное, что сталинки с капитальным ремонтом и современным интерьером имеют достаточную ликвидность на вторичном рынке. Их стоимость достигает и иногда превышает «голые новострои», где проблемы строительных компаний будут выявляться на протяжении 1-2 лет, принося разочарование хозяевам с большим кредитом на плечах.


  1. Недостаток – Устаревшие инженерные коммуникации.

    Дома сталинки строились с 1930-х по 1965 годы в разных частях СССР из строительных материалов доступных в то время и согласно строительных и санитарных норм. Системы и коммуникации сталинок практически полностью износились за 50 лет и требуют замены. Учитывая старые технологии - стоимость и сложность капитального ремонта сталинки значительно возрастает. Все сложности в ходе ремонта сталинки решаемы, как и в других квартирах. Ниже приведены ключевые недостатки сталинки, подлежащие обязательному капитальному ремонту. Хотя эти «косяки» наблюдаются во всех типах жилья от дореволюционного до новостроев. Электропроводка сталинок не рассчитана на современное количество электроприборов. В ходе капитального ремонта обязательно должна быть произведена полная замена электропроводки с проверкой пропускной способности электросети подъезда. Пиковая нагрузка (мощность все одновременно работающих приборов) в электросети сталинки не должна превышать 8,5кВт, поэтому стоит задуматься об «умной» и экономичной бытовой технике класса А, А+ и выше. Водоснабжение сталинки часто «подкачивает». На верхних этажах сталинок бывает плохой напор (это происходит вечером в часы максимального потребления). Полная замена водопровода в сталинке с установкой коллектора и дополнительного подкачивающего электронасоса решает проблему с водонапором в квартире. Замена коммуникаций в сталинке стоит определенных денег и времени.

  2. Недостаток – «Проблемные» сталинки или «неликвид».

    Сгнившие или горевшие деревянные перекрытия дома, аварийный балкон сталинки может стать неразрешимой проблемой наравне с неблагополучными соседями. Чаще всего решение таких ситуаций требует задействования усилий жилищно-коммунального хозяйства, проектных организаций, юридического вмешательства и т.п. Развязке таких проблем в сталинках не способствуют ни «дополнительные средства» ни «влиятельные знакомые»,- требуется огромное терпение и время. При вливании денег в ремонт несущих конструкций, не удастся добиться выгодной продажи такой сталинки. «Проблемное» жилье, расположенное на первых этажах, чаще покупается под коммерцию. Неблагополучные соседи – вторая проблема некоторых сталинских домов. Конечно мы говорим об исключительных случаях, т.к. такого рода трудности бывают во всех домах и даже в сталинских домах, где соседей ограниченное количество. За 50 лет сменилось как минимум одно поколения. Некоторые квартиры перешли в наследство, часть сдается в аренду из-за неохоты хозяев проводить капремонт и заселить квартиру более благонадежными квартиросъемщиками. Реже это случается в «элитных» номенклатурных сталинках, где уровень культуры и воспитанности был, есть и будет выше т.к. квартиры здесь дороже и население становится более-менее однородное. Другими словами, проблемные квартиры - это т.н. «неликвиды». Выход или снижение риска при покупке сталинки с деревянными перекрытиями прост – отказываться от покупки такого жилья или скидывать цену до «реальной».

  3. Недостаток – Отсутствие лифта.

    Лифт в сталинках обычно отсутствует, за исключением номенклатурных сталинских многоэтажек в столицах или региональных центрах. Мусоропровод в сталинках также присутствует в пяти и больше этажных сталинках для начальства. В принципе, отсутствие мусоропровода также и преимущество – ограничивает насекомых, грызунов и распространение неприятностей. Отсутствие лифта компенсируют огромные лестничные марши, позволяющие заносить-выносить крупную мебель. Естественно старушкам и молодым мамам с колясками, живущим на верхних этажах, такой вариант не очень удобен.